Kupujemy mieszkanie do remontu – wady i zalety inwestycji

Przeglądając oferty mieszkań z rynku wtórnego, zauważymy, że wiele z nich wymaga remontu lub odnowienia. Podaż tego typu mieszkań równa się w zasadzie popytowi, bowiem wielu nabywców poszukuje tanich mieszkań.

Zatem cena gra zasadniczą rolę przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania do remontu. Jakie są zalety i wady takiej inwestycji i jak oszacować jej opłacalność, o tym poniżej.

Remont generalny czy odświeżenie?

Z punktu widzenia przyszłego nabywcy, ważną rzeczą jest, czy mieszkania wymaga generalnego remontu, czy jedynie odświeżenia.

Zakładając pierwszą opcję, czekają nas następujące prace: wymiana drzwi wewnętrznych i zewnętrznych oraz okien i drzwi balkonowych, wybicie ościeżnic, położenie terakoty i glazury w kuchni i łazience, a także paneli wraz z cokołami w pokojach, wymiana włączników i gniazd elektrycznych, demontaż szaf wnękowych, wymiana wanny, umywalki, muszli, sedesu, zlewu, baterii oraz wyrównanie sufitów i ścian wraz z malowaniem lub tapetowaniem.

Do kosztów związanych z zakupem materiałów do remontu (im wyższej jakości, tym droższe) doliczyć należy robociznę. A jeśli remont chcemy przeprowadzić we własnym zakresie, wówczas zaoszczędzimy ok. 25% szacowanych kosztów remontu.

W przypadku, gdy mieszkanie wymaga jedynie odświeżenia, a więc zakres robót jest znacznie mniejszy, musimy mieć na uwadze: wymianę baterii, sedesu, zlewu, umywalki, malowanie ścian i sufitów, wymiana gniazd i włączników, cyklinowanie podłóg; wymiana cokołów, a w przypadku kuchni i łazienki - położenie glazury.

Stan techniczny równie ważny

Kupując mieszkanie do remontu, warto zawrócić uwagę na stan techniczny budynku, inwestowanie w remont lokalu w budynku z licznymi wadami, jest nieopłacalne. Ponadto, istotna jest także technologia w jakiej wykonano budynek: cegła czy wielka płyta. Jako że mieszkania w wielkiej płycie mają często przestarzałe instalacje elektryczne, musimy się przygotować na jej wymianę w lokalu. Jednak analogiczna sytuacja może także się zdarzyć w budynku z cegły.

Warto też zwrócić uwagę na remonty, przeprowadzone w ostatnim czasie przez spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe w budynku, w którym chcemy kupić mieszkanie.

Może się okazać, że zaciągnięto kredyt na poczet remontu dachu czy ocieplenia budynku, a to oznacza wyższą składkę na fundusz remontowy przez kilka lat.

Szacunkowy koszt remontu

Przy szacowaniu kosztów remontu warto pamiętać o zasadzie, która mówi, że im większy metraż lokalu, tym niższe jego koszty - w przeliczeniu na 1 mkw. Ponadto, jeśli większość lub wszystkie prace wykonamy sami, a do tego kupimy najtańsze materiały - także obniżymy całkowity koszt inwestycji.

Jeśli mieszkanie wymaga li tylko odświeżenia, wówczas koszt dla mieszkania o powierzchni do 50 m kw. nie powinien przekroczyć 10 tys. zł netto.

Inaczej ma się rzecz w przypadku generalnego remontu. Tutaj przybliżone dane mówią o kosztach rzędu od ok.700zł do ok. 1000 zł za metr kwadratowy, jeśli zdecydujemy się na zatrudnienie ekipy remontowej. A w przypadku samodzielnego przeprowadzenia niezbędnych prac, kwota ta w przybliżeniu będzie wynosić około 500 zł za metr kwadratowy.

Planując samodzielny remont nie należy zapominać, że trwa on o ok. 2- 3 miesiące dłużej, niż w przypadku zatrudnienia ekipy remontowej.

Przy zakupie mieszkania do remontu, warto wziąć pod uwagę fakt, że choć mieszkanie takie jest dużo tańsze, od tego w idealnym stanie, szacunkowy koszt przeprowadzonego remontu może (choć nie musi) być wyższy od sumy jaką należy zapłacić za mieszkanie niewymagające żadnych dodatkowych inwestycji.

Zalety mieszkań do remontu

Choć niewątpliwie musimy zainwestować znaczną kwotę w przypadku generalnego remontu, to zazwyczaj lokale takie mają dobrą lokalizację np. w centrum miasta, ponieważ pochodzą z rynku wtórnego. Infrastruktura komunikacyjna, usługowa także jest dość dobrze rozwinięta.

Do niewątpliwych zalet należy zaliczyć możliwość własnej aranżacji mieszkania; przebudowa ścianek działowych, wybór dowolnych paneli podłogowych, dobór drzwi wewnętrznych lub zewnętrznych według własnego gustu, możliwość położenia dowolnej tapety lub farby.

Atutem może być także niższa rata kredytu mieszkaniowego/hipotecznego - w związku z niższą ceną mieszkania do remontu. A jeśli wartość inwestycji jaką jest remont oszacujemy prawidłowo, a mieszkanie ma korzystną ceną, wówczas z pewnością będzie to inwestycja opłacalna.

Na koniec wybierzmy się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, i sprawdźmy księgi wieczyste – dział I, II, III i IV. Jeśli wszystko jest w porządku, i jesteśmy zdecydowani na kupno, możemy przystąpić do transakcji.